Στεγαστική κρίση: Το μεγάλο «στοίχημα» για προσιτή στέγαση – Το 47% των πόλεων βρίσκεται στη «ζώνη κινδύνου»

Άλλες πιέσεις – όπως η αύξηση του κόστους κατασκευής, η περιορισμένη διαθεσιμότητα γης, οι κερδοσκοπικές επενδύσεις και η επέκταση των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων – επιδεινώνουν την κρίση.

Η ζήτηση για κατοικίες υπερβαίνει την προσφορά

86 δήμαρχοι, 26 ευρωπαϊκές χώρες

Η νέα έκθεση Eurocities Pulse Mayors Survey 2025, που βασίζεται στις απαντήσεις 86 δημάρχων μεγάλων πόλεων από 26 ευρωπαϊκές χώρες, προσφέρει ένα επικαιροποιημένο «σφυγμό» για τις πολιτικές προτεραιότητες, τις κοινωνικές πιέσεις και τις προσδοκίες των αστικών κέντρων της Γηραιάς Ηπείρου.

Η ειδική ενότητα της έρευνας για τη στέγαση καταγράφει μια εικόνα κλιμακούμενης κρίσης. Το 39% των δημάρχων δηλώνει ότι στη δική του πόλη η στέγαση είναι πλέον μη προσιτή, με τα ενοίκια ή τις δόσεις στεγαστικών δανείων να ξεπερνούν το ένα τρίτο του εισοδήματος, όριο που θεωρείται διεθνώς ως «βιώσιμο». Το 47% των πόλεων βρίσκεται στη λεγόμενη «ζώνη κινδύνου»: η στέγαση δεν έχει ακόμη καταστεί πλήρως απρόσιτη, αλλά οι τάσεις σε τιμές και εισοδήματα δείχνουν ότι η κατάσταση επιδεινώνεται.

Για επτά στους δέκα δημάρχους, η μεγαλύτερη πρόκληση στον τομέα της στέγασης είναι οι λιγοστές κατοικίες που είναι διαθέσιμες. Πάνω από το 70% των πόλεων (76%) βλέπουν τη ζήτηση να υπερβαίνει την προσφορά.

Η ελληνική πραγματικότητα

Στην Ελλάδα, το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα οξυμένο. Ένας στους τρεις ενοικιαστές δαπανά πάνω από το 40% του μηνιαίου εισοδήματός του για να κρατήσει ένα σπίτι (έρευνα της Blupeak σε συνεργασία με την Navigator CRE) με τη χώρα μας να καταγράφει το υψηλότερο ποσοστό στεγαστικής επιβάρυνσης στην Ευρωπαϊκή Ένωση, ξεπερνώντας κατά σχεδόν τρεις φορές τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.

Απλησίαστες έχουν γίνει οι τιμές στα ακίνητα καθώς έχουν ξεπεράσει τα όρια στα οποία μπορεί να ανταποκριθεί η πλειοψηφία των υποψηφίων αγοραστών.

Το 2024, οι Έλληνες δαπάνησαν κατά μέσο όρο 35,2% του εισοδήματός τους για στέγη, ενώ το αντίστοιχο ποσοστό στην ΕΕ ήταν περίπου 20%. Οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 6,19% το πρώτο τρίμηνο του 2025, και τα ενοίκια στις μεγάλες πόλεις σκαρφάλωσαν σχεδόν 9%.

«Φωτιά» οι τιμές

Η απόκτηση νεόδμητης κατοικίας για τον μέσο Έλληνα έχει πλέον καταστεί απαγορευτική. Οι τιμές έχουν εκτιναχθεί, με τα περισσότερα νεόδμητα διαμερίσματα να εντοπίζονται σε Γλυφάδα, Βούλα, Άλιμο, Παλαιό Φάληρο, Μαρούσι, Καλλιθέα, Ηλιούπολη, Άγιο Δημήτριο, Χαλάνδρι και Νέα Σμύρνη,

Από το 2017 έως το 2024, σύμφωνα με την έρευνα της Blupeak, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν πάνω από 50%, ενώ σε περιοχές όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη και η Κρήτη η αύξηση ξεπερνά το 70%.

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδας, η  εξέλιξη των τιμών στην ελληνική αγορά κατοικιών δεν παρουσιάζει ακόμη σημάδια κόπωσης, παρά την επιβράδυνση του ρυθμού των αυξήσεων. Αναμένεται επομένως η αυξητική τάση να διατηρηθεί και το επόμενο χρονικό διάστημα, όσο η ζήτηση από το εσωτερικό  και το εξωτερικό διατηρείται ισχυρή και το απόθεμα κατοικιών παραμένει περιορισμένο.

Η ΤτΕ κάνει ευθέως λόγο για «στεγαστικό πρόβλημα», το οποίο οξύνεται στην Ελλάδα από ένα συνδυασμό παραγόντων: τις συνεχείς αυξήσεις των τιμών σε οικιστικά ακίνητα και στα ενοίκιά τους, τη φορολογική επιβάρυνση, τα αυξημένο λειτουργικό κόστος (πάγιοι λογαριασμοί, δόσεις δανείων, συντήρηση-επισκευές κ.λπ).

Η εξέλιξη των τιμών στην ελληνική αγορά κατοικιών δεν παρουσιάζει ακόμη σημάδια κόπωσης

Οι πηγές του προβλήματος

Πίσω στην έκθεση Eurocities Pulse Mayors Survey 2025, σε πόλεις που βιώνουν ισχυρή οικονομική ανάπτυξη ή ραγδαία αύξηση του πληθυσμού, ο ρυθμός δημιουργίας διαθέσιμων κατοικιών – είτε με την κατασκευή νέων σπιτιών, είτε με την επαναχρησιμοποίηση κενών κτιρίων, είτε με την επαναφορά υποαξιοποιημένων κατοικιών στην αγορά – δεν είναι αρκετά γρήγορος για να καλύψει τη ζήτηση.

Ακόμη και όταν οι πόλεις αυξάνουν τη διαθεσιμότητα κατοικιών, το αυξανόμενο κόστος καθιστά τις κατοικίες απρόσιτες για τους ανθρώπους που τις χρειάζονται περισσότερο. Το αυξανόμενο κόστος κατασκευής κατατάσσεται ως ο δεύτερος πιο συχνά αναφερόμενος παράγοντας, με το 71% των πόλεων να το επισημαίνουν ως σημαντικό εμπόδιο στην προσιτότητα.

Ο πληθωρισμός, η έλλειψη εργατικού δυναμικού, οι διαταραχές στην εφοδιαστική αλυσίδα και η αύξηση της αξίας της γης καθιστούν πιο ακριβή την ανάπτυξη κατοικιών σε προσιτές τιμές.

Καθώς το κόστος αυξάνεται, οι κατασκευαστές δίνουν όλο και μεγαλύτερη προτεραιότητα στις κατοικίες υψηλών προδιαγραφών, αφήνοντας ένα διευρυνόμενο χάσμα για τους κατοίκους μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος.

Η περιορισμένη διαθεσιμότητα γης αποτελεί σημαντικό πρόβλημα για το 60% των πόλεων που συμμετείχαν στην έρευνα.

Η κερδοσκοπία στον τομέα των ακινήτων απομακρύνει τους ντόπιους από τις βασικές αγορές, ιδίως σε περιοχές με υψηλή ζήτηση. Αν και δεν αποτελεί καθολικό πρόβλημα, το 29% των πόλεων κατέταξε τις κερδοσκοπικές επενδύσεις ως ένα από τα τρία σημαντικότερα προβλήματα.

Επίσης, οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις, ιδίως μέσω διαδικτυακών πλατφορμών, έχουν καταστεί σοβαρό πρόβλημα στο 25% των πόλεων, ιδίως σε εκείνες με έντονη τουριστική ζήτηση.

Πόλεις όπως η Βαρκελώνη, η Ρώμη, η Αθήνα και η Βουδαπέστη είναι από τις πιο επηρεασμένες, καθώς τα μακροπρόθεσμα ενοικιαζόμενα ακίνητα μετατρέπονται σε βραχυπρόθεσμα, μειώνοντας τη διαθεσιμότητα για τους κατοίκους και αυξάνοντας τα ενοίκια.  Οι δήμαρχοι αυτών των πόλεων θεωρούν τις ανεξέλεγκτες βραχυπρόθεσμες μισθώσεις ως σημαντικό εμπόδιο στην οικονομική προσιτότητα και ζητούν αυστηρότερους εθνικούς κανονισμούς.

Ψηλά στις προτεραιότητες των δημάρχων

Οι δήμαρχοι της Ευρώπης θέτουν την προσιτή και κοινωνική στέγαση στην κορυφή των προτεραιοτήτων τους, καθώς η κρίση στέγασης επιδεινώνεται σε ολόκληρη την ήπειρο. Σχεδόν μία στις δύο πόλεις (47 %) αναγνώρισε την αύξηση της προσφοράς προσιτής στέγασης ως την πιο σημαντική προτεραιότητά της, ενώ ένα συντριπτικό ποσοστό 93% την κατέταξε μεταξύ των τριών κορυφαίων προτεραιοτήτων της.

Παράλληλα με την οικονομική προσιτότητα, η επέκταση της κοινωνικής στέγασης αποτελεί σημαντικό στόχο, με το 32% των πόλεων να την κατατάσσουν ως κορυφαία προτεραιότητα και ένα εντυπωσιακό 76% να την τοποθετεί στις τρεις κορυφαίες προτεραιότητές τους.

Πολλές πόλεις, ιδίως στην Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη, εργάζονται για την επέκταση του ιστορικά περιορισμένου αποθέματος δημόσιων κατοικιών, προκειμένου να αντισταθμίσουν τις αυξήσεις των τιμών που προκαλούνται από την αγορά.

Άλλες δράσεις περιλαμβάνουν την υλοποίηση προγραμμάτων επενδύσεων μεγάλης κλίμακας στην κοινωνική στέγαση ή την εστίαση στην επαναχρησιμοποίηση υποαξιοποιημένων ακινήτων για κοινωνική στέγαση, αντί να βασίζονται αποκλειστικά σε νέες κατασκευές.

Η μείωση του κόστους στέγασης για τις ευάλωτες ομάδες ήταν η κορυφαία προτεραιότητα για το 10% των πόλεων, ενώ πάνω από το 69% την κατέταξε μεταξύ των τριών κορυφαίων προτεραιοτήτων τους.

Η ποιότητα και η βιωσιμότητα της στέγασης, ιδίως για τους ηλικιωμένους και τους κατοίκους με χαμηλό εισόδημα, είναι ένα άλλο βασικό ζήτημα. Αυτό αντανακλά την αυξανόμενη αναγνώριση ότι το ζήτημα της οικονομικής προσιτότητας δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί απλώς με την κατασκευή περισσότερων κατοικιών, αλλά πρέπει επίσης να βελτιωθεί ο υπάρχων οικιστικός αποθέματος.

Η επέκταση της κοινωνικής στέγασης αποτελεί σημαντικό στόχο

Ζητούν ισχυρότερη στήριξη από την ΕΕ

Οι δήμαρχοι της Ευρώπης ζητούν ισχυρότερη στήριξη από την ΕΕ για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, με σαφή προτίμηση στην άμεση χρηματοδότηση από την ΕΕ, μεγαλύτερη ευελιξία στις εθνικές επενδύσεις για τη στέγαση και βελτιωμένη πρόσβαση σε προσιτή χρηματοδότηση.

Ενώ οι χρηματοδοτικοί πόροι αποτελούν κρίσιμο μέρος της λύσης, οι δήμαρχοι τονίζουν επίσης ότι οι επενδύσεις πρέπει να συνοδεύονται από φιλόδοξες τοπικές πολιτικές και καινοτόμα έργα, προκειμένου να έχουν διαρκή αντίκτυπο.

Η ισχυρότερη απαίτηση των δημάρχων είναι η άμεση χρηματοδότηση από τον προϋπολογισμό της ΕΕ, με το 56% να την κατατάσσει ως κορυφαία προτεραιότητα. Η προσδοκία είναι ότι οι μηχανισμοί χρηματοδότησης της ΕΕ, όπως η πολιτική συνοχής και τα ειδικά προγράμματα στέγασης, θα πρέπει να είναι πιο προσβάσιμα στις πόλεις, ώστε να υποστηρίζονται οι μεγάλης κλίμακας επενδύσεις σε προσιτή και κοινωνική στέγαση.

Οι δήμαρχοι πιέζουν επίσης για μεγαλύτερη ευελιξία στις εθνικές επενδύσεις στον τομέα της στέγασης, με το 25 % να δίνει προτεραιότητα στα κίνητρα της ΕΕ για την ελάφρυνση των δημοσιονομικών περιορισμών στις δαπάνες που σχετίζονται με τη στέγαση. Πολλές πόλεις εκφράζουν την απογοήτευσή τους για τους περιοριστικούς δημοσιονομικούς κανόνες που περιορίζουν τις δημόσιες επενδύσεις στον τομέα της στέγασης, υποστηρίζοντας ότι οι περιορισμοί αυτοί υπονομεύουν τις προσπάθειες για την αύξηση του αποθέματος προσιτών κατοικιών.

Το μήνυμα των δημάρχων

Το μήνυμα των δημάρχων είναι σαφές: ενώ οι τοπικές αρχές βρίσκονται στην πρώτη γραμμή για την εξεύρεση λύσεων, δεν μπορούν να αντιμετωπίσουν μόνες τους την κρίση στέγασης. Απαιτούνται περισσότερη άμεση χρηματοδότηση, μεγαλύτερη ευελιξία στις εθνικές επενδύσεις, διαφάνεια στην αγορά στέγασης και βελτιωμένοι μηχανισμοί χρηματοδότησης, ώστε οι πόλεις να έχουν τη δυνατότητα να εφαρμόσουν φιλόδοξες πολιτικές στέγασης.