Πώς «διαβάζει» η αγορά τα κυβερνητικά μέτρα για το στεγαστικό – Τα συν, τα πλην και τα ίσως

Με ανάμικτα σχόλια αντέδρασε η αγορά στο πακέτο των έξι μέτρων που ανακοίνωσε ο πρωθυπουργός για το στεγαστικό, κατά τη συζήτηση του προϋπολογισμού 2026.

Η πρώτη που αντέδρασε ήταν η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), η οποία φαίνεται να διατηρεί ανοιχτό δίαυλο επικοινωνίας με το κυβερνητικό επιτελείο, αφού πολλές από τις κατά καιρούς προτάσεις της μετατρέπονται σε νομοθετήματα.  Αντιθέτως,  ενώσεις ενοικιαστών και κινήματα για τη στέγη, έχουν επανειλημμένα κατηγορήσει την κυβέρνηση ότι κωφεύει στα δικά τους αιτήματα, π.χ. για πλαφόν στα ενοίκια και αρκείται σε μέτρα – ασπιρίνες.

Διαβάστε επίσης: Παπανικολάου: «Δεν άλλαξε κάτι με τη νίκη, σημαντικό ότι αντιδράσαμε»

Εκπρόσωποι της αγοράς μιλάνε στο in

Η ΠΟΜΙΔΑ, όπως ήταν αναμενόμενο, χαιρέτησε θετικά τα μέτρα που στηρίζουν τους ιδιοκτήτες, όπως η επιδότηση ανακαίνισης ακινήτου ως 90%.  Από την άλλη, εκφράζει την κάθετη διαφωνία της με τα μέτρα περιορισμού του Airbnb, ιδίως με την αυτόματη διαγραφή από το Μητρώο Βραχυχρόνιων Μισθώσεων των ακινήτων που μεταβιβάζονται, λόγω πώλησης ή γονικής παροχής / κληρονομιάς.

Σε αναμονή των επίσημων τοποθετήσεων και άλλων φορέων, το in απευθύνθηκε καταρχάς σε εκπροσώπους της κτηματομεσιτικής αγοράς ζητώντας να αξιολογήσουν το νέο πακέτο μέτρων για το στεγαστικό.

Διαφορετικές προσεγγίσεις

Ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου e-Real Estates  παρεμβαίνει συστηματικά στην επικαιρότητα για θέματα στέγασης, με έμφαση στην αγορά ενοικίασης. Ασκεί εμπεριστατωμένη κριτική στα κυβερνητικά μέτρα, επιμένοντας ότι το ζητούμενο είναι να υπάρχει μετρήσιμο κοινωνικό αποτύπωμα, κάτι που ακόμα αγνοείται.  Ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης, σύμβουλος και επενδυτής ακινήτων, CEO του ομίλου επιχειρήσεων More Group και ένας από τους πιο αναγνωρίσιμους εξειδικευμένους bloggers, καλύπτει ευρύτερα θέματα της κτηματομεσιτικής αγοράς, διοργάνωνει συνέδρια και έρευνες, όπως το Βαρόμετρο Ακινήτων. Είναι συν-συγγραφέας του βιβλίου «Αγοράζω Σπίτι», μαζί με τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ Σταύρο Παραδιά, που μόλις κυκλοφόρησε από τις εκδόσεις Καστανιώτης. Ζητήσαμε από τους δύο εμπειρογνώμονες, να σχολιάσουν ένα προς ένα τα έξι μέτρα που ανήγγειλε ο πρωθυπουργός.

Πακέτο έξι μέτρων

Επιγραμματικά τα έξι μέτρα για το στεγαστικο ειναι τα εξής:

1)   Πρόγραμμα ανακαίνισης: 400 εκατ. ευρώ για αναβάθμιση κλειστών ακινήτων με επιδότηση έως 36.000. Εισοδηματικό όριο 35.000 ευρώ για ζευγάρι, συν 5.000 ευρώ ανά παιδί.

2)   Διπλή επιστροφή ενοικίου: 50.000 εκπαιδευτικοί, νοσηλευτές και γιατροί που νοικιάζουν στην περιφέρεια (εκτός Αττικής-Θεσσαλονίκης) θα λαμβάνουν δεύτερη επιστροφή ενοικίου, ανεξάρτητα από εισόδημα.

3)  Δημόσια κτίρια: Αξιοποίηση δημοτικών και κρατικών κτιρίων σε ορεινές και νησιωτικές περιοχές για στέγαση δημοσίων υπαλλήλων.

4)   Περιορισμός airbnb: Επέκταση απαγόρευσης νέων airbnb στο κέντρο Θεσσαλονίκης και αυτόματη διαγραφή ακινήτων από το μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά τη μεταβίβασή τους.

5)   Κίνητρα για επενδύσεις σε προσιτή στέγη: Έκπτωση μισθωμάτων από τον φόρο εισοδήματος για κατασκευαστικές που δεσμεύονται σε 10ετή ενοικίαση.

6)    Πολεοδομική ευελιξία: Γρήγορη μετατροπή εγκαταλελειμμένων ή ημιτελών κτιρίων σε κατοικίες μέσω ιδιωτικών επενδύσεων.

Θεμιστοκλής Μπάκας – Δίκτυο Ε-real Estates

Θεμιστοκλής Μπάκας  – Προσδοκίες και ερωτήματα

«Η ανακοίνωση νέων στεγαστικών μέτρων δημιουργεί εύλογες προσδοκίες, όμως η ουσία δεν κρίνεται στις εξαγγελίες: κρίνεται στη δυνατότητα των παρεμβάσεων να αυξήσουν πραγματικά την προσφορά κατοικίας, να λειτουργήσουν με ρεαλιστικά δεδομένα και να παράγουν μετρήσιμο κοινωνικό αποτέλεσμα. Παράλληλα, αναμένεται η εξειδίκευση των μέτρων, ώστε να διαμορφωθεί μια πληρέστερη και ασφαλέστερη εικόνα για τον τρόπο εφαρμογής, την κλίμακα και τα πραγματικά τους αποτελέσματα», δηλώνει ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών.

Ελλιπής η χρηματοδότηση για την ανακαίνιση κατοικιών

Ως προς το μέτρο της ανακαίνισης των κλειστών κατοικιών, με επιδότηση ως 90% και 300 ευρώ ανά τ.μ. χαρακτηρίζει την εξαγγελία καταρχάς θετική, αλλά τονίζει μεταξύ άλλων τα εξής:

«Αν διαιρεθεί ο προϋπολογισμός με τον αριθμό των στοχευμένων ακινήτων (αρχικά είχε γίνει λόγος για 30.000 με 35.000 κλειστά ακίνητα), προκύπτει ότι η μέση επιδότηση ανά κατοικία κυμαίνεται από 11.428 ως 13.333 ευρώ, ποσό που απέχει σημαντικά από το ανώτατο όριο επιδότησης που προβλέπεται στο πρόγραμμα», μας λέει.

«Το βασικό ερώτημα που ανακύπτει είναι κατά πόσο 300 ευρώ ανά τ.μ. επαρκούν για μια ουσιαστική και ποιοτική ανακαίνιση ενός κλειστού ακινήτου κατασκευής δεκαετίας 1970-1980. Πρόκειται για κατοικίες ηλικίας 45–55 ετών, οι οποίες αποτελούν το μεγαλύτερο ποσοστό του αποθέματος κατοικιών στα μεγάλα αστικά κέντρα».

Μας θυμίζει ότι μια μέση τιμή για ριζική ανακαίνιση είναι  700 ως 800 ευρώ ανά τ.μ. χωρίς τον εξοπλισμό, διπλάσια από αυτή που προβλέπει το νέο «ανακαινίζω».

Το παράδειγμα της Κύπρου

Ο κ. Μπάκας αναφέρει το παράδειγμα της Κύπρου, όπου το αντίστοιχο πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω»  προβλέπει επιδότηση 15.000 ως 35.000 ευρώ και φορολογικά κίνητρα, με αντάλλαγμα τη διάθεση των κατοικιών σε προσιτό ενοίκιο (30% μειωμένο από το μέσο ενοίκιο της περιοχής) για τουλάχιστον τέσσερα έτη. «Χωρίς σαφείς δεσμεύσεις για  τη γεωγραφική στόχευση, το ύψος των ενοικίων και τη διάρκεια υποχρεωτικής διάθεσης σε μακροχρόνια μίσθωση, υπάρχει ο κίνδυνος το πρόγραμμα να οδηγήσει κυρίως σε αναβάθμιση της αξίας ιδιωτικών ακινήτων, χωρίς αντίστοιχο και μετρήσιμο όφελος για την προσιτή στέγαση», καταλήγει ο αναλυτής.

Επιστροφή δεύτερου ενοικίου σε δημόσιους λειτουργούς εκτός έδρας

Ο κ. Μπάκας θεωρεί ότι η επιστροφή και δεύτερου ενοικίου σε εκπαιδευτικούς, νοσηλευτές και γιατρούς που νοικιάζουν σπίτι σε περιοχές της περιφέρειας, θα είχε θετικό κοινωνικό αποτύπωμα μόνο αν στηριζόταν σε ρεαλιστικά δεδομένα – κάτι που σήμερα δεν ισχύει. «Όταν τα
πραγματικά ενοίκια αποκρύπτονται ή υποδηλώνονται, τότε: οι επιδοτήσεις υπολογίζονται σε λάθος βάση, το δημοσιονομικό αποτύπωμα φαίνεται μικρότερο από το πραγματικό, και τα μέτρα δεν φτάνουν ποτέ εκεί όπου υπάρχει πραγματική ανάγκη».

Επιπλέον, μας θυμίζει την προειδοποίηση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, στ πλαίσιο του ECOFIN 2025, ότι «πολιτικές που ενισχύουν μόνο τη ζήτηση, όπως επιδοτήσεις ενοικίων ή δανείων, οδηγούν σε περαιτέρω άνοδο των τιμών»,

Καταλήγει ότι «χωρίς αληθινά δεδομένα για τα ενοίκια και χωρίς παράλληλη ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας, ακόμη και καλοπροαίρετα μέτρα κινδυνεύουν να λειτουργήσουν πληθωριστικά υπέρ των τιμών, αντί να ανακουφίσουν τους ενοικιαστές».

Βραχυχρόνιες μισθώσεις

Για την επέκταση της απαγόρευσης νέων Αirbnb και στη Θεσσαλονίκη, ο κ. Μπάκας θεωρεί ότι δεν θα αποσυμφορήσει τη στεγαστική πίεση, αλλά θα τη διατηρήσει στα ίδια υψηλά επίπεδα. «Είναι σαν να τρέχει κάποιος με 180 χιλιόμετρα και να μην του λες κόψε ταχύτητα, αλλά βάλε τον αυτόματο», σχολιάζει χαρακτηριστικά. Θεωρεί άστοχη τη διαγραφή από το μητρώο βραχυχρόνιων μισθώσεων των ακινήτων που μεταβιβάζονται σε ζώνες που ισχύουν ήδη απαγορεύσεις (Αθήνα και Θεσσαλονίκη). «Πρόκειται στην πλειοψηφία τους για ακριβά ανακαινισμένα ακίνητα σε τουριστικές ζώνες, που δεν απευθύνονται στον μέσο ενοικιαστή αλλά σε προνομιούχα στρώματα».

Να ορίσουμε τι σημαίνει «προσιτή στέγη»

Για τα κίνητρα σε κατασκευαστικές να επενδύσουν στον τομέα της «προσιτής στέγης», ο κ. Μπάκας μας λέει ότι πρέπει να οριστεί καταρχάς με σαφήνεια τι σημαίνει «προσιτή στέγη». Ένας κοινά αποδεκτός ορισμός είναι ότι δεν πρέπει το συνολικό κόστος στέγασης  να ξεπερνά το 30% του διαθέσιμου εισοδήματος όσων κατοικούν στην συγκεκριμένη περιοχή.

«Τα μέτρα στεγαστικής πολιτικής πρέπει να παράγουν μετρήσιμο κοινωνικό αποτέλεσμα. Όταν στη χώρα μας έχουν δαπανηθεί ήδη 6,5 δισ. ευρώ για στεγαστικές πολιτικές και δεν βλέπουμε καμία αλλαγή όσον αφορά τα ζητούμενα μισθώματα και τις ζητούμενες τιμές πώλησης, σημαίνει ότι κάτι δεν κάνουμε σωστά», καταλήγει.

Hλίας Παπαγεωργιάδης, επενδυτής και σύμβουλος ακινήτων

Ηλίας Παπαγεωργιάδης: «Τα μέτρα θα αποδώσουν μετά το 2028»

Ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης, σύμβουλος επενδύσεων και επιχειρηματίας θεωρεί ότι «τα μέτρα που ανακοίνωσε ο πρωθυπουργός για το στεγαστικό είναι όλα θετικά, με εξαίρεση το κομμάτι της βραχυχρόνιας μίσθωσης».

Τονίζει τα εξής:

1.    Για το «γενναίο πρόγραμμα ανακαινίσεων» θα περιμένουμε την εξειδίκευση του προγράμματος, γιατί σε παλαιότερα προγράμματα οι όροι και οι προϋποθέσεις συχνά ακύρωναν το ενδιαφέρον για το πρόγραμμα.

Από μόνο του είναι ένα μέτρο προς τη σωστή κατεύθυνση. Αν συνδυαστεί και με μέτρα όπως η προστασία του ιδιοκτήτη, το πιστοποιητικό φερεγγυότητας ενοικιαστή κλπ θα συμβάλλει στο να ανοίξουν μαζικά πολλά σπίτια προς μακροχρόνια ενοικίαση.

2. Η επιστροφή 2 ενοικίων σε δημοσίους υπαλλήλους που ενοικιάζουν σπίτι εκτός Αττικής και Θεσσαλονίκης θα βοηθήσει στην αρχή. Μετά από 1 – 2 χρόνια θα κάνει πολλούς ιδιοκτήτες να ανεβάσουν τις τιμές, αν πληροφορηθούν ότι ο ενδιαφερόμενος ενοικιαστής είναι δημόσιος υπάλληλος.

3. «Τα τοπικά σχέδια αναβάθμισης δημοτικών και κρατικών κτιρίων» τα είχα προτείνει περίπου ως ιδέα το καλοκαίρι του 2024, μακάρι να την υλοποιήσουν με γρήγορους ρυθμούς.
4. Η δυνατότητα μετατροπής παλαιών κτιρίων σε οικιστικά είναι εξαιρετική ως μέτρο

5. Το ίδιο και η μη φορολόγηση των εταιρειών που θα κτίσουν μεγάλα οικιστικά συγκροτήματα και θα τα ενοικιάσουν για 10 χρόνια

Τα μέτρα 1, 3, 4 και 5 θα αποδώσουν από το 2028 (το νωρίτερο) και μετά.

Διαφωνεί με τους περιορισμούς στα airbnb

O κ. Παπαγεωργιάδης θεωρεί ότι τα μέτρα για τη βραχυχρόνια μίσθωση δεν θα έχουν κάποιο αποτέλεσμα στην πράξη. Θα συμβάλλουν όμως στο να γίνουν πιο ακριβά τα ξενοδοχεία στα κέντρα των Αθηνών και της Θεσσαλονίκης, λόγω της μείωσης του ανταγωνισμού τους από τη βραχυχρόνια μίσθωση.

Ειδικά για το μέτρο της αυτόματης διαγραφής από το μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης σε περίπτωση μεταβίβασης, ο κ. Παπαγεωργικάδης συμμερίζεται απόλυτα την κριτική περί της ΠΟΜΙΔΑ περί «ολέθριας και επικίνδυνης ρύθμισης». Μας λέει ότι «το μέτρο αυτό δεν θα έχει κανένα αποτέλεσμα στην πράξη. Δεν θα μειώσει τα ενοίκια, δεν θα αυξήσει τα διαθέσιμα σπίτια στην αγορά κλπ. Αυτό συνέβη και στην Αθήνα με τις απαγορεύσεις που τέθηκαν σε ισχύ από την 01.01.2025, αλλά και σε άλλα μέρη του κόσμου. Η ΠΟΜΙΔΑ έχει απόλυτο δίκιο και είναι κρίμα που για ακόμη μία φορά βλέπουμε να αλλάζουν οι κανόνες του παιχνιδιού ξαφνικά και απροειδοποίητα».