Το κατά ΔΝΤ «ελληνικό στεγαστικό παράδοξο»: Σπίτια υπάρχουν, αλλά είναι απλησίαστα για το μέσο νοικοκυριό

Η πρόσφατη έκθεση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ) «Inside Greece’s Housing Affordability Paradoxes», εξετάζει το θέμα της προσιτής στέγασης στην Ελλάδα, εντοπίζοντας μια σειρά από παραδοξότητες. Μία βασική αντίφαση είναι ότι ενώ η Ελλάδα έχει ένα από τα υψηλότερα αποθέματα κατοικιών ανά κάτοικο στην Ευρώπη, τα νοικοκυριά δυσκολεύονται όλο και περισσότερο να βρουν προσιτή στέγη.

Η απάντηση στο αίνιγμα είναι μπροστά στα μάτια μας: Οι τιμές των κατοικιών και, πιο πρόσφατα, τα ενοίκια αυξάνονται ως και με διπλάσιο ρυθμό από τα εισοδήματα. Σύμφωνα με το ΔΝΤ το φαινόμενο αυτό αντανακλά την «ισχυρή και ολοένα και πιο συγκεντρωμένη ζήτηση, μεταξύ άλλων και από αλλοδαπούς, σε συνδυασμό με διαρθρωτικές ακαμψίες στην προσφορά και ανισορροπίες μεταξύ προσφοράς και ζήτησης».

Διαβάστε επίσης: Σίφνος: Το κυρίαρχο σενάριο για την πτώση του ελικοπτέρου – Το γαμήλιο ταξίδι που κατέληξε σε τραγωδία

Αν όμως η διάγνωση του προβλήματος είναι σχετικά απλή, οι λύσεις που προτείνονται είναι σύνθετες και δεν εγγυώνται άμεση επιτυχία. Οι συντάκτες της μελέτης αναγνωρίζουν ότι απαιτείται μια συνδυαστική προσέγγιση, που θα βάλει στο επίκεντρο την οικονομική προσιτότητα της κατοικίας (housing affordability). Πρόκειται για έναν όρο πασπαρτού, που αποτελεί ακρογωνιαίο λίθο του ευρωπαϊκού σχεδίου για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, υπό τον τίτλο «Εuropean Affordable Housing Plan».

Ερευνητές και κοινωνικά κινήματα για τη στέγη έχουν ασκήσει κριτική στο σχέδιο της Κομισιόν. Υποστηρίζουν μεταξύ άλλων ότι δεν αντιμετωπίζει αποτελεσματικά το ζήτημα της κερδοσκοπίας επί των ακινήτων, ούτε αμφισβητεί τη «χρηματιστικοποίηση» της κατοικίας, δηλαδή τη μετατροπή της από ανθρώπινο δικαίωμα σε επενδυτικό προϊόν.

πηγή: ΔΝΤ / επεξεργασία Claude – πατήστε πάνω στην εικόνα για μεγέθυνση

Οι δύο στους τρεις ανησυχούν αν θα έχουν σπίτι σε ένα χρόνο

Η μελέτη του ΔΝΤ εντάσσεται στις ειδικές αναλύσεις (Selected Issues Papers) που συνοδεύουν την περιοδική αξιολόγηση της ελληνικής οικονομίας. Στην ολοκλήρωσή της συνέβαλαν εμπειρογνώμονες από την Τράπεζα της Ελλάδας, το Ίδρυμα Οικονομικών και Βιομηχανικών Ερευνών (ΙΟΒΕ) το Κέντρο Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών (ΚΕΠΕ) και την Alpha Bank. Στατιστικά στοιχεία παρείχαν η πλατφόρμα Spitogatos και η ΕΛΣΤΑΤ.  Μέρος των ευρημάτων της έρευνας παρουσίασε σε προδημοσίευση ο Spitogatos τον Ιούνιο. Η πλήρης μελέτη δημοσιοποιήθηκε στις 27 Ιουλίου.

Η έκθεση δεν περιορίζεται στα γνωστά και καταγεγραμμένα δεδομένα – όπως για παράδειγμα ότι η Ελλάδα έχει το υψηλότερο ποσοστό υπερβολικής στεγαστικής επιβάρυνσης στην ΕΕ και το ακριβότερο κόστος στέγασης σε αναλογία με το εισόδημα. Προβάλλει και λιγότερο γνωστά ποιοτικά στοιχεία, που αντανακλούν την κοινωνική – ανθρωπιστική διάσταση της στεγαστικής κρίσης. Για παράδειγμα, όπως αποδεικνύει πρόσφατη έρευνα του ΟΟΣΑ, σχεδόν δύο στους τρεις κατοίκους της Ελλάδας ζoυν σε συνθήκες στεγαστικής ανασφάλειας. Συγκεκριμένα, το 67% των ερωτηθέντων ελληνικών νοικοκυριών δήλωσαν ότι ανησυχούν για την εξεύρεση ή τη διατήρηση κατάλληλης στέγης μέσα στο επόμενο έτος ή τα επόμενα δύο χρόνια. Πρόκειται για το υψηλότερο ποσοστό ανάμεσα σε όλες τις χώρες που περιλαμβάνει η έρευνα του ΟΟΣΑ, πάνω από την Ισπανία (64%) και την Πορτογαλία (57%), χώρες που αντιμετωπίζουν επίσης οξύ στεγαστικό πρόβλημα.

Τα κατά ΔΝΤ «στεγαστικά παράδοξα» της Ελλάδας

Αυτό που προβληματίζει το ΔΝΤ είναι ότι οι στεγαστικές πιέσεις συνυπάρχουν με φαινομενικά ευνοϊκές διαρθρωτικές συνθήκες. «Το υψηλό κόστος στέγασης έρχεται σε αντίθεση με το γεγονός ότι πάνω από το 60% των ελληνικών νοικοκυριών είναι πλήρεις ιδιοκτήτες (δηλαδή, χωρίς υποθήκες) και  επιβαρύνονται μόνο με επαναλαμβανόμενα έξοδα στέγασης» επισημαίνει η μελέτη. Το δεύτερο παράδοξο είναι ότι «η Ελλάδα διαθέτει ένα από τα υψηλότερα αποθέματα κατοικιών ανά κάτοικο, παρά τη μείωση του πληθυσμού, αλλά το 35% αυτών των ακινήτων δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, εκ των οποίων το ένα τρίτο (12-13% του συνολικού αποθέματος) είναι κενό».

Απρόσιτη η στέγη για το μέσο νοικοκυριό

Ένα άλλο ενδιαφέρον εύρημα που αναδεικνύει η έρευνα, είναι η διεύρυνση της ψαλίδας μεταξύ τιμών κατοικίας και μέσου εισοδήματος. «Πριν από την κρίση του δημόσιου χρέους, η Ελλάδα γνώρισε μια παρατεταμένη άνθηση στον τομέα της στέγασης, η οποία υποστηρίχθηκε από την ισχυρή αύξηση των εισοδημάτων, την απελευθέρωση του χρηματοπιστωτικού τομέα και την επέκταση των ενυπόθηκων δανείων μετά την υιοθέτηση του ευρώ, γεγονός που συνέβαλε στην αύξηση των επενδύσεων σε κατοικίες και της ζήτησης για στέγαση», αναφέρει το ΔΝΤ.

Με την κρίση ο κύκλος ανατράπηκε απότομα και οι τιμές οικιστικών ακινήτων σημείωσαν πτώση άνω του 40% κατά την περίοδο 2008-2016. Έκτοτε, οι τιμές ανακάμπτουν σταθερά, σημειώνοντας σωρευτική αύξηση περίπου 85%, όταν το διαθέσιμο εισόδημα ανά κάτοικο αυξήθηκε μόλις 47% την ίδια περίοδο. Όσο για το πραγματικό εισόδημα, παραμένει κατά 15% χαμηλότερο από το 2009.

Το μεγαλύτερο μέρος της αύξησης των τιμών σημειώθηκε μετά την πανδημία (+61% από το 4ο τρίμηνο του 2020). Σε αντίθεση με άλλες χώρες της ζώνης του ευρώ, η επίδραση της σύσφιξης της νομισματικής πολιτικής της ΕΚΤ στις τιμές ήταν μάλλον περιορισμένη.

Υπερτιμημένα ακίνητα

Σύμφωνα με το ΔΝΤ η υπερτίμηση των οικιστικών ακινήτων εκτιμάται σε περίπου 10%. Αναγνωρίζει δηλαδή ότι οι τρέχουσες τιμές πώλησης κατοικιών δεν ανταποκρίνονται στα θεμελιώδη μεγέθη της ελληνικής οικονομίας (εισοδήματα, πληθωρισμός, μακροοικονομικά δεδομένα). Δεν κάνει όμως λόγο για φαινόμενα φούσκας. Υπενθυμίζεται ότι η Κομισιόν σε αντίστοιχη έρευνα, αναφέρει πολύ υψηλότερο ποσοστό υπερτίμησης στο 18%.

Η μελέτη υπολογίζει ότι ένα νοικοκυριό με μέσο εισόδημα χρειάζεται περίπου 24 χρόνια αποταμίευσης, όχι για να αγοράσει σπίτι, αλλά για να συγκεντρώσει την προκαταβολή αγοράς κατοικίας, με υπόθεση αποταμιευτικού ρυθμού 10% ετησίως. Το ποσοστό υπερβολικής βάρυνσης από στεγαστικό κόστος παραμένει υψηλό, με δύο στα πέντε νοικοκυριά να ξοδεύουν πάνω από 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους σε στέγαση.

Πλούσιοι σε ακίνητα, φτωχοί σε εισόδημα

Όπως προαναφέρθηκε, πάνω από 60% των ελληνικών νοικοκυριών είναι πλήρεις ιδιοκτήτες χωρίς στεγαστικό δάνειο, κάτι που θεωρητικά θα έπρεπε να μειώνει την οικονομική πίεση. Ωστόσο, σύμφωνα με τους ερευνητές, πολλά από αυτά τα νοικοκυριά είναι πλούσια σε ακίνητη περιουσία αλλά φτωχά σε ρευστό εισόδημα, καθώς η κατοχή στέγης δεν μεταφράζεται αυτόματα σε χαμηλότερο κόστος συντήρησης, ενέργειας και φορολογίας. Η παλαιότητα και η ενεργειακή αναποτελεσματικότητα του κτιριακού αποθέματος επιβαρύνουν περαιτέρω τους ιδιοκτήτες. Μόλις 7,4% των κατοικιών διαθέτει ενεργειακή κλάση Β ή καλύτερη, με αποτέλεσμα η ελληνική κατοικία να καταναλώνει περίπου 65% περισσότερη ενέργεια ανά τετραγωνικό μέτρο σε σχέση με την πορτογαλική.

Τι προτείνει το ΔΝΤ

Οι συντάκτες της μελέτης προτείνουν έξι κατευθύνσεις πολιτικής.  Πρώτη προτεραιότητα είναι η ενεργοποίηση των κενών κατοικιών μέσω συνδυασμού προγραμμάτων ανακαίνισης, φορολογικών αντικινήτρων  και μεταρρύθμισης του κληρονομικού δικαίου ώστε να λυθούν προβλήματα συνιδιοκτησίας.

Η δεύτερη σύσταση αφορά την ενίσχυση της ελκυστικότητας των μακροχρόνιων μισθώσεων μέσω μείωσης του ρίσκου για τους ιδιοκτήτες, ενώ η μελέτη ζητά συστηματική αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας των περιορισμών στη βραχυχρόνια μίσθωση πριν από νέες παρεμβάσεις.

Τρίτη σύσταση είναι η ενίσχυση της παραγωγικότητας του κατασκευαστικού κλάδου, με εκπαίδευση εργατικού δυναμικού και καλύτερη πρόσβαση σε χρηματοδότηση για μικρομεσαίους κατασκευαστές.

Οι υπόλοιπες συστάσεις αφορούν την επέκταση της κοινωνικής και προσιτής στέγης μέσω συμπράξεων δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, την αναπροσαρμογή των μέτρων στήριξης της ζήτησης ώστε να αποφεύγεται η μετακύλιση σε υψηλότερες τιμές, και τον καλύτερο συντονισμό πολιτικών εργασίας, ενέργειας και περιφερειακής ανάπτυξης.

Η μελέτη καταλήγει ότι η Ελλάδα αντιμετωπίζει πρόβλημα κατανομής στέγης και όχι κλασική έλλειψη κατοικιών. Θεωρεί ότι τα κρατικά μέτρα κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση αλλά χρειάζονται μεγαλύτερη εστίαση σε προσιτή προσφορά και συνδυασμό κινήτρων και αντικινήτρων για την κινητοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος.