Κάτι αλλάζει στην αγορά κατοικίας: Η προσφορά μεγαλώνει, οι αγοραπωλησίες υποχωρούν

Ενδιαφέρουσες όσο και αντιφατικές εξελίξεις στην αγορά κατοικίας καταγράφει το νέο τριμηνιαίο δελτίο του ΙΟΒΕ και της Cepal για το ιδιωτικό χρέος στην ελληνική οικονομία. Σύμφωνα με το ειδικό κεφάλαιο «Το προφίλ της επέκτασης της προσφοράς κατοικιών σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, 2025–2026», συνυπάρχουν τρεις φαινομενικά αντίρροπες τάσεις. Οι τιμές εξακολουθούν να αυξάνονται, οι αγγελίες πώλησης πληθαίνουν και οι καταγεγραμμένες αγοραπωλησίες μειώνονται. Τα στοιχεία προέρχονται από επίσημες πηγές (ΕΛΣΤΑΤ, ΤτΕ) και από την επεξεργασία, από την εταιρεία ReDataset, των αγγελιών πώλησης στις ψηφιακές πλατφόρμες και των δεδομένων του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων.

Μεταξύ β΄ τριμήνου 2025 και β΄ τριμήνου 2026, οι αγγελίες πώλησης κατοικιών σε πρωτεύουσα και συμπρωτεύουσα αυξήθηκαν κατά 15% έως 26% και έμειναν περισσότερο χρόνο στο «ψηφιακό ράφι», ενώ οι καταγεγραμμένες συναλλαγές μειώθηκαν κατά 17% έως 30%. Οι τιμές, πάντως, συνέχισαν να ανεβαίνουν, με τη Θεσσαλονίκη να προπορεύεται. Ο δείκτης τιμών κατοικιών της ΤτΕ αυξήθηκε το α΄ τρίμηνο του 2026 κατά 5,8% σε ετήσια βάση στο σύνολο της χώρας, κατά 6,2% στη Θεσσαλονίκη και κατά 2,5% στην Αθήνα.

πηγή: ΙΟΒΕ-Cepal, επεξεργασία: Claude

Γιατί δεν πέφτουν οι τιμές;

Τα ευρήματα αυτά δεν επιβεβαιώνουν, τουλάχιστον προς το παρόν, το σχήμα που αποδίδει τις μεταβολές των τιμών αποκλειστικά στην ισορροπία προσφοράς και ζήτησης. Θεωρητικά, περισσότερα σπίτια προς πώληση και λιγότερες αγοραπωλησίες θα έπρεπε να πιέζουν τις τιμές προς τα κάτω. Η εικόνα ωστόσο είναι πιο σύνθετη. Οι λιγότερες συναλλαγές δεν σημαίνουν απαραίτητα μικρότερη ζήτηση, αφού οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων υπερδιπλασιάστηκαν, φτάνοντας τα 1,14 δισ. ευρώ το β΄τρίμηνο του 2026 από 492 εκατ. ευρώ έναν χρόνο νωρίτερα. Επιπλέον, ο δείκτης τιμών αφορά το α΄τρίμηνο, οπότε μια ενδεχόμενη επίδραση της επιβράδυνσης ίσως φανεί αργότερα.

Αν κάπου αποτυπώνονται οι πιέσεις στην αγορά κατοικίας, είναι στην ψαλίδα ανάμεσα στη ζητούμενη και στην τελική τιμή. Στα νότια προάστια της Αθήνας, μία από τις ακριβότερες αγορές της χώρας, η τελική τιμή εκτιμάται κατά μέσο όρο 38,5% χαμηλότερη από τη ζητούμενη, η μεγαλύτερη απόκλιση μεταξύ των έξι περιοχών. Σύμφωνα με το δελτίο, η διαφορά υποδηλώνει μεγαλύτερο περιθώριο διαπραγμάτευσης ανάμεσα σε πωλητή και αγοραστή. Τη μικρότερη ψαλίδα καταγράφουν η Θεσσαλονίκη και τα βόρεια προάστια.

Κενές κατοικίες

Οι ενεργές αγγελίες πώλησης ανά 1.000 κατοίκους αυξήθηκαν και στις έξι περιοχές που εξετάζει η μελέτη. Η μικρότερη άνοδος καταγράφηκε στα βόρεια προάστια (+14,6%) και η μεγαλύτερη στα δυτικά (+26,4%), με τη Θεσσαλονίκη να ακολουθεί κατά πόδας (+24%). Στο κέντρο της Αθήνας και στα νότια προάστια η αύξηση ήταν 21% και στον Πειραιά 19%. Την πυκνότερη προσφορά σε σχέση με τον πληθυσμό συγκεντρώνουν τα νότια προάστια, το κέντρο της Αθήνας και η Θεσσαλονίκη. Δεν είναι τυχαίο ότι οι περιοχές με τις περισσότερες αγγελίες είναι και εκείνες με το μεγαλύτερο απόθεμα κενών κατοικιών. Σύμφωνα με την απογραφή του 2021, το 24,1% των κατοικιών στο κέντρο της Αθήνας και το 23,5% στη Θεσσαλονίκη ήταν κενές, έναντι 13,9% στα βόρεια προάστια.

Μεγαλύτερη προσφορά, μικρότερη απορρόφηση

Η αγορά κατοικίας δυσκολεύτηκε να απορροφήσει την πρόσθετη προσφορά. Τη μεγαλύτερη πτώση συναλλαγών κατέγραψαν τα δυτικά προάστια της Αθήνας, περιοχές που μέχρι πρόσφατα θεωρούνταν οικονομικά προσιτές, όπου οι αγοραπωλησίες μειώθηκαν κατά 30% την ώρα που οι αγγελίες αυξήθηκαν κατά 26%. Ακολουθούν η Θεσσαλονίκη (−26%) και, στην τρίτη θέση, το κέντρο της Αθήνας και ο Πειραιάς (−23%). Πιο ανθεκτικά εμφανίζονται τα νότια και τα βόρεια προάστια, με μείωση των συναλλαγών κατά 17% και 18% αντίστοιχα. Το δελτίο διευκρινίζει ότι το μητρώο συναλλαγών δεν καλύπτει το σύνολο των αγοραπωλησιών, η τάση πάντως είναι σαφής.

Περισσότερος χρόνος για να πουληθεί ένα σπίτι

Ο χρόνος παραμονής των αγγελιών στις ψηφιακές πλατφόρμες αυξήθηκε σε όλες τις περιοχές, από 15 επιπλέον ημέρες στα νότια προάστια έως 27 στον Πειραιά. Στο κέντρο της Αθήνας μια αγγελία έμενε αναρτημένη περίπου 132 ημέρες, από 115 έναν χρόνο νωρίτερα, ενώ στα βόρεια προάστια ο χρόνος έφτασε περίπου τις 148 ημέρες, τον υψηλότερο μεταξύ των έξι περιοχών. Μία πιθανή εξήγηση είναι ότι αρκετοί πωλητές, παρότι η αγορά δεν ανταποκρίνεται στις τιμές που ζητούν, προτιμούν να περιμένουν μια καλύτερη προσφορά, αψηφώντας το «κάλλιο πέντε και στο χέρι παρά δέκα και καρτέρει».

Το δελτίο δεν εξετάζει τα κίνητρα των πωλητών και επισημαίνει ότι ο χρόνος παραμονής αποτελεί ένδειξη και όχι μέτρηση του χρόνου πώλησης, αφού μια αγγελία μπορεί να αποσυρθεί ή να λήξει χωρίς να πουληθεί το ακίνητο. Σημειώνει επίσης ότι, όσο οι αγγελίες μένουν περισσότερο στις πλατφόρμες, τόσο διογκώνεται μηχανικά και το απόθεμα των ενεργών αγγελιών.

Νεόδμητα στα προάστια, παλιό απόθεμα στο κέντρο

Η σύνθεση της νέας προσφοράς διαφέρει σημαντικά από περιοχή σε περιοχή. Στα νότια προάστια το 31% των ενεργών αγγελιών αφορά κατοικίες που χτίστηκαν την τελευταία δεκαετία και στα βόρεια το 25%, ενώ στο κέντρο της Αθήνας και στον Πειραιά τα ποσοστά περιορίζονται στο 10% και στο 11%. Εκεί η αύξηση της προσφοράς προέρχεται κυρίως από παλαιότερα ακίνητα και, ειδικά στο κέντρο, από κενά διαμερίσματα που επιστρέφουν στην αγορά κατοικίας. Στα νεόδμητα, οι ζητούμενες τιμές των διαμερισμάτων ενός υπνοδωματίου ήταν 4,7% έως 9,2% υψηλότερες από έναν χρόνο νωρίτερα, ξεπερνώντας κάθε άλλη κατηγορία μεγέθους.

Νέες άδειες για μεγαλύτερα έργα

Η κατασκευαστική δραστηριότητα δείχνει ότι η προσφορά θα συνεχίσει να διευρύνεται. Στο πεντάμηνο Ιανουαρίου–Μαΐου 2026, οι ιδιωτικές οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν κατά περίπου 16% τόσο στην Αττική όσο και στην Κεντρική Μακεδονία, ενώ η αντίστοιχη επιφάνεια αυξήθηκε κατά 61% και 78%, γεγονός που παραπέμπει σε μεγαλύτερα έργα. Καθώς ο πληθυσμός και ο αριθμός των νοικοκυριών μειώνονται, το ΙΟΒΕ εκτιμά ότι η ξένη ζήτηση πιθανότατα επηρεάζει τη νέα οικοδομική δραστηριότητα. Πρόκειται για εκτίμηση και όχι για μετρημένη σχέση, ενώ οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα διαμορφώθηκαν στα 0,5 δισ. ευρώ το α΄ τρίμηνο του 2026, αρκετά κάτω από την κορυφή του τέλους του 2024.

Οι προτάσεις του ΙΟΒΕ

Για να μετριαστεί η δυναμική των τιμών, το ΙΟΒΕ σημειώνει ότι η στεγαστική πολιτική θα μπορούσε να εστιάσει στην επέκταση της προσφοράς, ώστε αυτή να ανταποκρίνεται καλύτερα στη μεταβαλλόμενη ζήτηση. Η παρατήρηση εκ πρώτης όψεως προκαλεί απορία, αφού η προσφορά ήδη αυξάνεται. Το επίμαχο ζήτημα όμως δεν είναι μόνο πόσες κατοικίες βγαίνουν προς πώληση, αλλά και τι είδους, σε ποιες τιμές και σε ποια κοινωνικά και εισοδηματικά στρώματα απευθύνονται.

Σύμφωνα με τη Eurostat, η Ελλάδα εμφάνιζε το 2025 το υψηλότερο ποσοστό στεγαστικής υπερεπιβάρυνσης στην ΕΕ, με ένα στα τέσσερα νοικοκυριά να δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματός του για τη στέγαση. Παράλληλα η χώρα διαθέτει ένα πολύ μεγάλο απόθεμα κενών κατοικιών. Δεκάδες χιλιάδες από αυτά έχουν περάσει στα χέρια μεγάλων funds – servicers μέσω κατασχέσεων και «κάθονται», περιμένοντας την κατάλληλη στιγμή για να πέσουν στην αγορά κατοικίας. Εν τω μεταξύ τα ενοίκια παραμένουν στα ύψη και η στεγαστική κρίση οξύνεται, ιδίως για τα πιο ευάλωτα τμήματα του πληθυσμού. Πρόκειται για ένα εκρηκτικό μείγμα, στο οποίο οι στεγαστικές πολιτικές της κυβέρνησης δεν έχουν δώσει μέχρι σήμερα ουσιαστική λύση.