Οικόπεδα: Ανοδικές τιμές στην Αττική – Ελκυστική αγορά για επενδυτές, απρόσιτη για τα νοικοκυριά που ψάχνουν στέγη

Ρεκόρ σπάνε οι τιμές στα οικόπεδα στην Αττική, καθιστώντας την αγορά αυτή ελκυστική για τους επενδυτές, την ώρα που το στεγαστικό πρόβλημα διογκώνεται.

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία του Παρατηρητηρίου GEOAXIS για το β’ τρίμηνο του 2025,  σε πέντε περιοχές του λεκανοπεδίου, καταγράφεται για έβδομη συνεχόμενη χρονιά
αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης. Η αύξηση μετρήθηκε κατά μέσο όρο σε 5,60% σε σχέση με το 2024 και σε 15,06% σε σχέση με το 2023, «φανερώνοντας τη δυναμική της συγκεκριμένης
αγοράς», όπως αναφέρεται. Σε βάθος δεκαετίας, οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο σημείο αφού καταγράφεται αύξηση 40,25%, κατά μέσο όρο.

Διαβάστε επίσης: Ο Μπιανκόν στον Ολυμπιακό έως το 2027, συμφωνία και με Ντάνι Γκαρθία – Μετά τον τελικό οι ανακοινώσεις

Σύμφωνα με τη GEOAXIS, η άνοδος των αξιών οικοπέδων στην Αττική, αναμένεται να συνεχιστεί για τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση, προδικάζοντας ίσως την κορύφωση του κύκλου. «Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί την ζήτηση γης, άρα και την οικοδομική δραστηριότητα», προβλέπει και αναφέρει ως μεγάλα στοιχήματα τον πιθανό επαναπροσδιορισμό στα ποσοστά των αντιπαροχών και τον χρόνο επανάκαμψης στις αξίες οικοπέδων των Βορείων Προαστίων. Το Παρατηρητήριο αναφέρει ότι «ο περιορισμός των ευεργετημάτων του ΝΟΚ δεν ευνοεί τους εργολάβους και τους τελικούς χρήστες, αν και θεωρούμε πως επαναφέρει την
ομαλότητα στην αλυσίδα της οικοδομικής δραστηριότητας».

Στοιχεία για 2016 -2025

Το Παρατηρητήριο θεωρεί ιδιαίτερα σημαντικά τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης μεταξύ 2016 και 2025. Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως σε αντίθεση με άλλες κατηγορίες ακινήτων τα οικόπεδα δείχνουν μια αξιοσημείωτη σταθερότητα τόσο στην φάση της πτώσης όσο και στην φάση της ανόδου. Η τάση της 10ετίας δείχνει καθαρά ότι βρισκόμαστε σε ανοδική φάση του κύκλου, ίσως κοντά σε μια νέα κορύφωση, αναφέρει.

Οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο επίπεδο της δεκαετίας αφού καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης 40,25% σε σχέση με το 2016, για τις πέντε τοπικές αγορές. Τη μεγαλύτερη αύξηση στις ζητούμενες τιμές (46,02%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ (Συντελεστής Δόμησης) 3,6 στον Δήμο Αθηναίων, περιοχή Αμπελοκήπων, και τη μικρότερη αύξηση τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 στο Περιστέρι (35,43%).

Σύγκριση αξιών 2025 σε σχέση με το 2024

Μεταξύ του 2ου τριμήνου 2025 και του 2ου τριμήνου 2024 καταγράφεται αύξηση των διάμεσων ζητούμενων τιμών πώλησης οικοπέδων σε ένα μέσο όρο της τάξης του 5,60% και για τις πέντε τοπικές αγορές που παρακολουθεί το Παρατηρητήριο. Η μεγαλύτερη αύξηση παρατηρείται στον Χολαργό (+7,22%), ακολουθούμενος από το Περιστέρι (+6,07%) και τους Αμπελοκήπους (+6,09%).

Όλες οι αξίες που αναφέρονται στο Παρατηρητήριο είναι διάμεσες και αφορούν σε απολύτως τυπικά οικόπεδα. «Είναι προφανές ότι οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ως προς τη θέση, την προβολή, τη θέα αλλά και την επιφάνεια, βρίσκονται στο επάνω όριο του δείγματος, με αξίες πολλές φορές μέχρι και 25% υψηλότερες», αναφέρεται στην έρευνα.

Προστίθεται δε ότι το Περιστέρι και οι Αμπελόκηποι καταγράφουν μικρότερα οικόπεδα συγκριτικά με τον Χολαργό, το Παλαιό Φάληρο και το Μαρούσι. «Είναι φανερό ότι αδόμητα οικόπεδα επιφανείας του ενός στρέμματος είναι πλέον δυσεύρετα, ενώ σε πλείστες των περιπτώσεων τα οικόπεδα αυτά έχουν παλαιά σπίτια ή άλλες κατασκευές εντός».

Ο ΝΟΚ

Όπως αναφέρει το Παρατηρητήριο GEOAXIS, το ΣτΕ με τις αποφάσεις του αυστηροποίησε την εφαρμογή του ΝΟΚ.  Οι επιπτώσεις στον κλάδο της οικοδομής και του real estate γενικότερα προκαλούν αβεβαιότητα σε ιδιώτες, μηχανικούς, κατασκευαστές και θεσμικούς επενδυτές, ειδικά σε περιοχές υψηλής αξίας (π.χ. Αθήνα, τουριστικές περιοχές), όπου το bonus δόμησης καθορίζει την απόδοση μιας επένδυσης.

Παρόλα αυτά, ο κύκλος της υψηλής οικοδομικής δραστηριότητας που άνοιξε μετά το 2018 συνεχίζεται, αν και με μειούμενη ένταση, καθώς η ζήτηση αδόμητων οικοπέδων ή/και οικοπέδων με παλαιά κτίσματα για την ανέγερση νεόδμητων διαμερισμάτων γνωρίζει άνθιση. Βασικές αιτίες που τροφοδοτούν την υφιστάμενη ζήτηση μπορούν να αναζητηθούν:

• Στα συσσωρευμένα αιτήματα στέγασης που δεν ικανοποιήθηκαν
λόγω οικονομικής κρίσης την τελευταία δεκαπενταετία,
• Στην άμεση διάθεση κεφαλαίου (υψηλή ρευστότητα) παράλληλα με
την ύπαρξη αδήλωτων εισοδημάτων από την μεσαία τάξη,
• Στη νέα πραγματικότητα για εργασία από το σπίτι,
• Στην ποιοτική και τεχνολογική απαξίωση μεγάλου αριθμού κατασκευών πριν το 1980,
• Στην ένταξη των διαμερισμάτων στα επενδυτικά προϊόντα,
• Στη δυνατότητα επίτευξης αποδόσεων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, και
• Στη διάθεση για διασπορά επενδυτικού ρίσκου, μέσω αγοράς
ακινήτων.

Ελκυστική για επενδυτές – Απρόσιτη για τα νοικοκυριά που ψάχνουν στέγη

Με βάση την έρευνα η αγορά οικοπέδων στην Αττική παρουσιάζει σταθερότητα και ανθεκτικότητα σε βάθος χρόνου, καθιστώντας την ελκυστική για επενδυτές. Ο αντιφατικός συνδυασμός όμως της αύξησης των τιμών γης, αλλά χωρίς αντίστοιχο σχεδιασμό για προσιτή κατοικία, δημιουργεί ένα ασφυκτικό πλαίσιο για τα νοικοκυριά που αναζητούν στέγη.

Το 2024, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 8% στην Αττική, ενώ η δυνατότητα αγοράς κατοικίας έχει περιοριστεί δραματικά. Εξάλλου, πολλά ακίνητα μετατρέπονται σε τουριστικά καταλύματα ή μένουν κενά λόγω επενδυτικής φύσης, με αποτέλεσμα να μειώνεται η διαθεσιμότητα κατοικιών.

Ο μέσος μισθός στη χώρα μας εξάλλου παραμένει χαμηλός σε σύγκριση με το κόστος στέγασης.

Πρόσφατη έκθεση της Εurobank, επιβεβαιώνει ότι οι τιμές των κατοικιών εξακολουθούν να αυξάνονται πολύ πιο γρήγορα από ό,τι τα εισοδήματα των νοικοκυριών, καθιστώντας το όνειρο απόκτησης στέγης ολοένα πιο μακρινό.

Κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης (2008–2017), οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα υποχώρησαν δραματικά, σημειώνοντας συνολική πτώση -42%. Από το 2018 και μετά, όμως οι τιμές ακολουθούν έντονα ανοδική πορεία, με συνολική αύξηση που υπερβαίνει το 70%, πλησιάζοντας πλέον τα προ κρίσης επίπεδα, αναφέρεται στην έκθεση.

Η προσιτότητα κατοικίας έχει επιδεινωθεί: ο λόγος τιμής κατοικίας προς ετήσιο εισόδημα αυξήθηκε κατά πάνω από 20% από την εποχή πριν την πανδημία και πλησιάζει τα προ κρίσης επίπεδα.

Με βάση την ανάλυση της Τράπεζας της Ελλάδας, οι τιμές των κατοικιών μεταξύ 2019-2024 αυξήθηκαν μεσοσταθμικά κατά 55%. Το ίδιο διάστημα, ο ονομαστικός ρυθμός αύξησης των εισοδημάτων, σύμφωνα με τις ανακοινώσεις του υπ.Οικονομίας,  κυμαίνεται στο 22,9%. Δηλαδή τα οικιστικά ακίνητα ακρίβυναν με υπερδιπλάσιο ρυθμό από την ονομαστική αύξηση των εισοδημάτων.