Οξύνεται το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα – Το 35,5% του εισοδήματος για στέγαση

Καμπανάκι για το στεγαστικό χτυπάει η Τράπεζα της Ελλάδος, στη νέα Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας. Παράλληλα, αναγνωρίζει ενδείξεις πιθανής «φούσκας» στην αγορά οικιστικών ακινήτων, κάνοντας λόγο για «απαρχή συσσώρευσης συστημικών κινδύνων».

Δεν έπιασαν ακόμα «ταβάνι» οι τιμές

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδας, η  εξέλιξη των τιμών στην ελληνική αγορά κατοικιών δεν παρουσιάζει ακόμη σημάδια κόπωσης, παρά την επιβράδυνση του ρυθμού των αυξήσεων. Αναμένεται επομένως η αυξητική τάση να διατηρηθεί και το επόμενο χρονικό διάστημα, όσο η ζήτηση από το εσωτερικό  και το εξωτερικό διατηρείται ισχυρή και το απόθεμα κατοικιών παραμένει περιορισμένο.

Διαβάστε επίσης: «Νοσοκομείο» η Μπαρτσελόνα: Τραυματίστηκε και ο Πέδρι

Οξύνεται το στεγαστικό πρόβλημα

Η ΤτΕ κάνει ευθέως λόγο για «στεγαστικό πρόβλημα», το οποίο οξύνεται στην Ελλάδα από ένα συνδυασμό παραγόντων: τις συνεχείς αυξήσεις των τιμών σε οικιστικά ακίνητα και στα ενοίκιά τους, τη φορολογική επιβάρυνση, τα αυξημένο λειτουργικό κόστος (πάγιοι λογαριασμοί, δόσεις δανείων, συντήρηση-επισκευές κ.λπ).

Η Έκθεση επικαλείται τα στοιχεία της Εurostat για το κόστος στέγασης στην Ελλάδα, το οποίο είναι το υψηλότερο στην Ευρώπη σε αναλογία με το διαθέσιμο εισόδημα. Το 2024 τα ελληνικά νοικοκυριά ξόδεψαν κατά μέσο όρο το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος για στέγαση. Για όσους νοικιάζουν σπίτι το κόστος είναι ακόμα υψηλότερο.

Σύμφωνα με έκθεση της ΤτΕ για την προσιτότητα της στέγασης, το 60% των ενοικιαστών πληρώνουν πάνω από 40% του εισοδήματός τους για στέγαση. Υπενθυμίζεται ότι το 40% ορίζεται από την ΕΕ ως το κατώφλι της υπερβολικής στεγαστικής επιβάρυνσης, από την οποία πλήττονται οι τρεις στους δέκα κατοίκους των αστικών κέντρων στην Ελλάδα (έναντι 10% στην ΕΕ).

Απαιτούνται μέτρα για το στεγαστικό

«Στην τρέχουσα συγκυρία κρίνεται σκόπιμη η ενίσχυση και επιτάχυνση της εφαρμογής μέτρων για τον περιορισμό τυχόν δυσμενών επιπτώσεων στη χρηματοοικονομική κατάσταση των νοικοκυριών από το στεγαστικό πρόβλημα, ειδικότερα μέσω της αύξησης και αναβάθμισης του κτιριακού αποθέματος και της βελτίωσης των όρων πρόσβασης στην αγορά κατοικίας», υπογραμμίζει η έκθεση της ΤτΕ.

Καταρρίπτουν ρεκόρ 17ετίας οι τιμές ακινήτων

Η ανοδική τάση στις τιμές των οικιστικών ακινήτων συνεχίστηκε το β΄ τρίμηνο του 2025, καταρρίπτοντας ρεκόρ 17ετίας. Μάλιστα τα παλιά ακίνητα να ακριβαίνουν με ταχύτερο ρυθμό από τα νεόδμητα, άνοδος που πιθανον οφείλεται και στην αύξηση της ζήτησης, λόγω του προγράμματος «Σπίτι Μου»

Αναλυτικότερα, όπως αναφέρει η ΤτΕ, οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν το β΄ τρίμηνο του 2025 κατά 7,3% σε ετήσια βάση και πλέον έχουν υπερβεί το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του γ΄ τριμήνου του 2008.

Σύμφωνα με τον δείκτη SPI, τα ενοίκια έχουν αυξηθεί πάνω από 83% την τελευταία δεκαετία

Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) το β΄ τρίμηνο του 2025 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 6,8% και πλέον έχουν υπερβεί κατά 9,4 μονάδες το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του δ΄ τριμήνου 2008.

Οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων παρουσίασαν άνοδο κατά 7,6% σε ετήσια βάση και ο σχετικός δείκτης τιμών υπερβαίνει κατά 2,8 μονάδες το προηγούμενο ιστορικό υψηλό.

Πρωταθλήτρια στις αυξήσεις η Θεσσαλονίκη

Κατά γεωγραφική περιοχή, ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (8,8%) και στις λοιπές περιοχές της χώρας (8,8%). Στην Αθήνα ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων διαμορφώθηκε σε 5,9%, με το δείκτη τιμών το β΄ τρίμηνο του 2025 να διαμορφώνεται σε 112,2, υπερβαίνοντας κατά 10,8 μονάδες το προηγούμενο ιστορικό υψηλό.

Ράλι και στα ενοίκα

Αντίστοιχη είναι και η εξέλιξη του επιπέδου των ενοικίων, με το σχετικό δείκτη τιμών να διαμορφώνεται σε 114,7 με βάση τα στοιχεία του γ΄ τριμήνου του 2025, έναντι 103,6 το γ΄ τρίμηνο του 2024.  Ο δείκτης ενοικίων, σε αντίθεση με το δείκτη τιμών κατοικιών, παραμένει χαμηλότερα από το ιστορικό υψηλό του (124,3 το γ΄ τρίμηνο του 2011). Πάντως σύμφωνα με τον δείκτη τιμών ενοικίων της ιστοσελίδας Spitogatos (SPI), τα ενοίκια κατά μέσο ορο σε όλη την επικράτεια έχουν αυξηθεί πάνω από 83% την τελευταία δεκαετία (απο τις 8.066 στις 14.813 μονάδες).

Η κατοικία ως επενδυτικό προϊόν

Η χαμηλή προσφορά σε σύγκριση με τη ζήτηση είναι απόρροια της επενδυτικής εκμετάλλευσης της κατοικίας, της απόσυρσης από την αγορά ακινήτων που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια και προορίζονται για πλειστηριασμό και της μείωσης του αριθμού νεόδμητων κατοικιών την περίοδο 2010-2020, η οποία δεν έχει επιτρέψει την ομαλή αναπλήρωση του αποθέματος.

Κάμψη οικοδομικής δραστηριότητας

Η κάμψη της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας που καταγράφηκε το πρώτο εξάμηνο του 2025 σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2024 (μείωση κατά 14,0% του αριθμού των οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν, κατά 24,1% σε όρους επιφάνειας και κατά 17,7% σε όρους όγκου) επιβραδύνει την αποκατάσταση της προσφοράς. Το γεγονός αποδίδεται εν μέρει στην απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) σχετικά με την αντισυνταγματικότητα του συστήματος κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Η αναμόρφωση του συστήματος κινήτρων του ΝΟΚ στο πλαίσιο που προσδιόρισε η απόφαση του ΣτΕ αναμένεται να συμβάλει στην ανάκαμψη της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας.

Κίνδυνος φούσκας;

Η ΤτΕ προειδοποιεί ότι οι εξελίξεις στην αγορά οικιστικών ακινήτων, αναδεικνύουν την «απαρχή συσσώρευσης κυκλικών συστημικών κινδύνων». Αφού χτυπάει το καμπανάκι για πιθανή φούσκα, σπεύδει να μας καθησυχάσει ότι δεν υπάρχει ανησυχία από πλευράς χρηματοπιστωτικής σταθερότητας, κυρίως επειδή παραμένουν πολύ χαμηλές οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων.

Οι εκταμιεύσεις δανείων που αφορούν οικιστικό ακίνητο το πρώτο εξάμηνο του 2025 ανήλθαν σε 819 εκατ. ευρώ, παρουσιάζοντας αύξηση κατά 38% έναντι του πρώτου εξαμήνου του 2024 (593 εκατ. ευρώ). Σημαντικό μέρος της εγχώριας ζήτησης αφορά αγορές χωρίς τη διαμεσολάβηση των τραπεζών (δηλαδή χωρίς τραπεζικό δανεισμό).

Μείωση των ξένων επενδύσεων σε ακίνητα

Το  πρώτο εξάμηνο του 2025 οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν σε 938 εκατ. ευρώ, καταγράφοντας μείωση κατά 17,8% έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2024.

MUST READ

Live ο αγώνας ανάμεσα στον Ολυμπιακό και τη Μονακό

Με βάση ενημερωτικό σημείωμα του Υπουργείου Μετανάστευσης, ως και τον Αύγουστο του  2025 τα αιτήματα για αρχική χορήγηση άδειας μόνιμου επενδυτή-Golden Visa ανήλθαν σε 5.333 και παρέμειναν στα ίδια επίπεδα με την αντίστοιχη περίοδο του 2024. Αυτό σημαίνει οτι η αύξηση των επενδυτικών ορίων για «Χρυσή Βίζα» (στα 800.000 ευρώ σε ζώνες υψηλής ζήτησης – 400.000 για την υπόλοιπη Ελλάδα), δεν πτόησε ιδιαίτερα τους υποψήφιους επενδυτές.