Νέα πλατφόρμα για όσους χάνουν δικαίωμα δόμησης των ακινήτων τους – Όσα πρέπει να ξέρετε

Ενα νέο ψηφιακό μέτωπο ανοίγει στη μεγάλη πολεοδομική μεταρρύθμιση για τους οικισμούς της χώρας. Με απόφασή του, ο Υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Σταύρος Παπασταύρου εντάσσει στο Εθνικό Πρόγραμμα Ανάπτυξης έργο ύψους 1,2 εκατ. ευρώ για τη δημιουργία ηλεκτρονικής πλατφόρμας στην οποία θα αναρτώνται τα νέα όρια των οικισμών καθώς και οι ενστάσεις των πολιτών.

Οι νομίμως υφιστάμενες κατοικίες δεν επηρεάζονται, από την αλλαγή του ορίου του οικισμού ούτε μετατρέπονται σε αυθαίρετες επειδή αλλάζει εκ των υστέρων η οριοθέτηση και από εντός κινδυνεύουν να βρεθούν εκτός οικισμού.

Οι οικισμοί σε ψηφιακή πλατφόρμα

Πρόκειται για μια ψηφιακή υποδομή στην οποία θα αναρτώνται τα προτεινόμενα νέα όρια των οικισμών της χώρας, μαζί με τα συνοδευτικά έγγραφα και την τεκμηρίωση των μελετών, ενώ στην ίδια πλατφόρμα οι πολίτες θα μπορούν να υποβάλλουν ηλεκτρονικά τις ενστάσεις τους. Με άλλα λόγια κάθε ιδιοκτήτης θα μπορεί να ελέγχει στον χάρτη εάν η ιδιοκτησία του παραμένει εντός των νέων ορίων, εάν εντάσσεται σε ειδική ζώνη ή βρίσκεται πλέον εκτός οικισμού οπότε θα μπορεί να υποβάλλει ηλεκτρονικά ένσταση με ασφαλή αυθεντικοποίηση και πρωτοκόλληση. Επίσης, θα υπάρχει δυνατότητα παρακολούθησης της πορείας κάθε υπόθεσης.

Στην ίδια πλατφόρμα θα αναρτώνται και οι ενστάσεις που θα κατατίθενται στις υπηρεσίες των δήμων ώστε να δημιουργηθεί ένα ενιαίο μητρώο. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει η πρόβλεψη λειτουργίας της πλατφόρμας με μηχανισμούς τεχνητής νοημοσύνης για αυτοματοποιημένο προέλεγχο πληρότητας και υποβοήθηση της αξιολόγησης. Το έργο έχει ορίζονται ολοκλήρωσης την 1η Ιουνίου 2029.

Η μεγάλη πολεοδομική ανατροπή

Για να γίνει κατανοητό γιατί το υπουργείο προετοιμάζεται για μεγάλο αριθμό ενστάσεων, πρέπει να γυρίσει κανείς περίπου έναν χρόνο πίσω. Στις 15 Απριλίου 2025 δημοσιεύθηκε το Προεδρικό Διάταγμα 194/2025, με το οποίο καθορίστηκαν τα κριτήρια, η μεθοδολογία και η διαδικασία οριοθέτησης των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων. Το νέο πλαίσιο αφορά μια τεράστια δεξαμενή περίπου 12.000 οικισμών σε όλη τη χώρα. Η αμφισβήτηση των ορίων τους είχε προκύψει τα τελευταία χρόνια έπειτα από σειρά αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), το οποίο ακύρωσε οριοθετήσεις στο Πήλιο το 2019, στην Πάρο το 2022, στο Λασίθι κ.ά., κρίνοντας ότι οι Νομάρχες είχαν προχωρήσει σε αυθαίρετες επεκτάσεις, δίχως επαρκή τεκμηρίωση.

Επομένως, η ανάγκη για νέα, ενιαία κριτήρια δεν εμφανίστηκε ξαφνικά καθώς οι ανώτατοι δικαστές είχαν θέσει ήδη από προηγούμενα χρόνια ζήτημα νομιμότητας των παλαιών ορίων και το ΥΠΕΝ επιχείρησε να απαντήσει με ένα νέο σύστημα οριοθέτησης. Το πρόβλημα είναι ότι η προσαρμογή στα νέα κριτήρια «μεταφράζεται» σε συρρίκνωση των υφιστάμενων ορίων.

Το νέο ΠΔ διακρίνει τον οικισμό σε διαφορετικές περιοχές, ανάλογα με την ιστορική συγκρότηση και τη συνεκτικότητα του δομημένου ιστού. Ιδιαίτερα κρίσιμη είναι η εξωτερική περιοχή των παλαιών ορίων, όπου η εφαρμογή των νέων κριτηρίων μπορεί να αφήσει εκτός οικισμού ιδιοκτησίες που μέχρι πρότινος θεωρούνταν εντός. Η διαφορά είναι ουσιαστική. Ένα μικρό οικόπεδο εντός οικισμού μπορεί να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, ενώ εάν βρεθεί εκτός ορίου θα αντιμετωπίζεται ως εκτός σχεδίου γήπεδο και θα υπόκειται σε εντελώς διαφορετικούς κανόνες. Η οικονομική συνέπεια για τον ιδιοκτήτη μπορεί επομένως να είναι μεγάλη.

Η αντίδραση και η «δεύτερη ευκαιρία» των μικρών οικισμών
Οι αντιδράσεις που εκδηλώθηκαν σε πολλές περιοχές της χώρας οδήγησαν το ΥΠΕΝ σε διορθωτική νομοθετική παρέμβαση το καλοκαίρι του 2025. Έτσι, με ρυθμίσεις που εντάχθηκαν στον νόμο 5215/2025 δημιουργήθηκαν δύο νέα εργαλεία, η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (ΖΑΟ) για οικισμούς έως 700 κατοίκους και η Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (ΠΕΧ) για οικισμούς από 701 έως 2.000 κατοίκους.

Η ΖΑΟ δίνει τη δυνατότητα, υπό προϋποθέσεις και με ειδική τεκμηρίωση, να διευρυνθεί το όριο του οικισμού πέραν της Ζώνης Β1 και έως το σημερινό όριο του οικισμού. Για τις ιδιοκτησίες που θα ενταχθούν στη ζώνη προβλέπεται αρτιότητα από 500 έως 2.000 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο 10 μέτρων σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό. Για τους μεγαλύτερους οικισμούς (έως 2.000 κατοίκους), η ΠΕΧ λειτουργεί ως αντίστοιχο εργαλείο στην εξωτερική περιοχή, πέραν της Ζώνης Β1 και έως το σημερινό όριο του οικισμού, με αυξημένες απαιτήσεις αρτιότητας (δύο έως τέσσερα στρέμματα και πρόσωπο 15 μέτρων).

Στους πολύ μικρούς οικισμούς, έως 700 κατοίκους, η νομοθετική παρέμβαση προβλέπει τη δυνατότητα καθορισμού Ζώνης Ανάπτυξης Οικισμού πέραν της Ζώνης Β1 και έως το σημερινό όριο του οικισμού, υπό την προϋπόθεση ειδικής τεκμηρίωσης. Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται να αντιμετωπιστεί και σε αυτούς το ζήτημα της εξωτερικής περιοχής που αντιστοιχούσε στην αρχική Ζώνη Γ, η οποία απορρίφθηκε από το ΣτΕ

Πάντως, οι νομίμως υφιστάμενες κατοικίες δεν επηρεάζονται, από την αλλαγή του ορίου του οικισμού ούτε μετατρέπονται σε αυθαίρετες επειδή αλλάζει εκ των υστέρων η οριοθέτηση και από εντός κινδυνεύουν να βρεθούν εκτός οικισμού. Το πρόβλημα αφορά τις δυνατότητες μελλοντικής αξιοποίησης των αδόμητων ιδιοκτησιών και, κατ’ επέκταση, την αξία τους.

Το ζητούμενο πλέον είναι η ολοκλήρωση και η ανάρτηση των σχετικών μελετών. Ήδη από το 2022 είχε ενταχθεί στο Ταμείο Ανάκαμψης το έργο «Αυτοτελείς Μελέτες για Οριοθέτηση Οικισμών».

Οι συγκεκριμένες μελέτες (12 συνολικά) αφορούν οικισμούς προ του 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων και εκπονούνται ανεξάρτητα από τα Τοπικά ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ και ΕΠΣ) σε περιπτώσεις όπου υπάρχει ειδικός λόγος ή ανάγκη ταχείας αντιμετώπισης προβλημάτων.

MUST READ

«Στη λίστα του Ολυμπιακού ο Βάργκας της Σεβίλλης» (vid)

Σε κάθε περίπτωση, οι οριοθετήσεις αποτελούν βασικό αντικείμενο των ΤΠΣ- ΕΠΣ. Το ΥΠΕΝ είχε από τον Μάρτιο του 2024 ενημερώσει τους μελετητές και τους επιβλέποντες του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» ότι το τότε σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος για τους οικισμούς θα έπρεπε να ληφθεί υπόψη στις μελέτες που βρίσκονταν σε εξέλιξη.